El conflicto en torno a los loteos y urbanizaciones que proliferaron al margen de la normativa en el Gran Rosario ingresó en una fase penal inédita que amenaza con hacer crujir los cimientos del mercado inmobiliario regional. Según reveló el periodista Hernán Funes en Cadena 3 Rosario, el fiscal Ramiro González Raggio, del Ministerio Público de la Acusación, convocó formalmente a audiencia imputativa a los dos principales responsables de la comercialización del barrio cerrado Estancia Damfield Residencial, ubicado en la zona sur de Funes, en el marco de una investigación por presunta estafa.
Los empresarios citados son Darío Maximiliano Fernández, presidente de la firma Davik S.A. en su carácter de sociedad fiduciaria del Fideicomiso Damfield Funes, e Ismael Villegas Kalac, señalado por los investigadores como el operador comercial y cara visible en las negociaciones con los inversores. La audiencia, que se desarrollará con los imputados en libertad en los tribunales del MPA, fue fijada para el próximo 17 de noviembre, luego de que la defensa técnica a cargo del abogado Hernán Martínez solicitara postergar la fecha original prevista para el 29 de octubre.
El caso testigo: 96 mil dólares por un lote en un predio clausurado
El expediente judicial se disparó a partir de la denuncia formal radicada por el exfutbolista de Newell’s Old Boys y River Plate, Denis Rodríguez, con el patrocinio de los abogados Paul Krupnik, Martín Marini y Martina Lianza. Rodríguez denunció haber desembolsado un total de 96 mil dólares para la compra de una parcela en el proyectado barrio cerrado, sin haber accedido a la posesión del terreno ni haber logrado recuperar su capital.
De acuerdo a la evidencia documental reunida por la Fiscalía, Rodríguez firmó un boleto de compraventa el 8 de agosto de 2023, instrumento que sustituyó a un acuerdo previo rubricado una semana antes. El dato más comprometedor para los desarrolladores radica en la cronología de los pagos: el último desembolso, correspondiente a una cuota de 8 mil dólares, se efectivizó el 10 de julio de 2024, cuando el emprendimiento ya se encontraba formalmente clausurado por el Gobierno de Santa Fe mediante el Decreto 902/24 y la Resolución 1130/24 del Ministerio de Obras Públicas.
La hipótesis del fiscal sostiene que los acusados ocultaron deliberadamente información estructural sobre la inviabilidad hídrica y ambiental del terreno. El loteo arrastraba intimaciones oficiales de paralización de obras desde el 26 de septiembre de 2022, reiteradas el 10 de agosto de 2023 y el 9 de febrero de 2024. Pese a que el proyecto no cumplía con los estándares para obtener la factibilidad provincial, la comercialización continuó activa. Las pruebas incorporadas a la causa incluyen recibos, transferencias bancarias, registros de presuntos pagos en negro canalizados a través de una financiera y un extenso cruce de mensajes y audios de WhatsApp donde Kalac brindaba respuestas evasivas para sostener la confianza del comprador mientras las irregularidades ya tomaban estado público.
El salto a la órbita penal se concretó tras el agotamiento de la vía civil: Damfield demandó al Estado provincial para frenar la clausura, pero perdió el litigio tanto en primera instancia como ante la Cámara Civil y Comercial, quedándole únicamente un recurso contencioso administrativo para intentar reabrir un expediente que la administración santafesina considera cerrado. Hoy el emprendimiento no cuenta con una sola autorización vigente, aunque desde la investigación aclararon que las actuaciones recaen exclusivamente sobre el desarrollo residencial y no interfieren en el predio deportivo del mismo nombre, cuya explotación opera en regla.
El efecto dominó: la presión sobre Portal del Sol y los loteos sin papeles
La imputación penal a los responsables de Damfield funciona como un espejo incómodo para otros desarrollos inmobiliarios del Cordón Industrial y el área metropolitana que fueron vendidos bajo esquemas idénticos de informalidad y falta de aprobaciones.
El caso más paradigmático y que genera mayor tensión en la zona es el Country Portal del Sol, comercializado por el desarrollador Carlos Garat. La urbanización fue vendida íntegramente sin contar con las habilitaciones provinciales pertinentes, alcanzando niveles de precariedad tan absurdos que el predio ni siquiera cuenta con tendido de red eléctrica formal, obligando a los residentes a depender de conexiones precarias o generadores.
En Portal del Sol se da un fenómeno recurrente que hasta ahora frenó la judicialización masiva: decenas de familias ya tienen sus viviendas construidas y habitadas dentro del predio. Ese hecho consumado generó una trampa patrimonial donde los propios compradores evitan denunciar penalmente a Garat por temor a desvalorizar aún más sus propiedades o paralizar definitivamente el barrio. Sin embargo, la realidad jurídica es ineludible: tienen su capital completamente inmovilizado, sin servicios básicos garantizados y sin ninguna posibilidad de escriturar a su nombre.
La imputación en Damfield quiebra la presunción de que vender loteos sin permisos provinciales constituye una simple falta administrativa o un mero incumplimiento contractual civil. Al encuadrar estas maniobras como presuntas estafas por ocultamiento malicioso de la inviabilidad del proyecto, el Ministerio Público de la Acusación abre una puerta procesal que coloca a los compradores de urbanizaciones irregulares frente a una disyuntiva histórica: sostener un silencio cómplice que licúa su patrimonio o avanzar penalmente contra los desarrolladores que comercializaron promesas sobre tierras sin papeles.
